Kwestia podziału kosztów notarialnych to jedno z najczęściej zadawanych pytań podczas przygotowań do ważnych transakcji, zwłaszcza tych związanych z nieruchomościami. W tym artykule szczegółowo wyjaśnię, kto i za co płaci u notariusza w różnych sytuacjach prawnych, rozwiewając wszelkie wątpliwości i pomagając Ci przygotować się finansowo do wizyty w kancelarii.
Podział kosztów notarialnych zasady i wyjątki, które musisz znać
- Koszty notarialne ponoszą strony czynności, ale ich podział zależy głównie od swobody umów, a nie sztywnych przepisów.
- Przy sprzedaży nieruchomości zazwyczaj kupujący pokrywa większość opłat, w tym taksę notarialną i opłaty sądowe.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% zawsze obciąża kupującego i nie podlega negocjacjom.
- Sprzedający ponosi koszty związane z przygotowaniem niezbędnych dokumentów, takich jak świadectwo charakterystyki energetycznej.
- W przypadku darowizny koszty najczęściej pokrywa obdarowany, natomiast testament opłaca testator.
- Rachunek od notariusza składa się z taksy notarialnej (negocjowalnej), podatków, opłat sądowych i kosztów odpisów aktu.
Podział kosztów u notariusza: Kluczowe zasady i wyjątki
Zgodnie z polskim prawem, a konkretnie z art. 89 Ustawy Prawo o notariacie, koszty czynności notarialnych ponoszą strony tej czynności. Jednakże, co kluczowe, ustawa ta nie precyzuje, w jaki sposób strony mają się tymi kosztami podzielić. To bardzo ważna informacja, ponieważ w praktyce oznacza to, że w większości przypadków decyduje zasada swobody umów. Strony same ustalają między sobą, kto i w jakiej części pokrywa poszczególne opłaty.
Choć istnieją pewne utrwalone zwyczaje, zwłaszcza w obrocie nieruchomościami, zawsze podkreślam, że to umowa między stronami jest najważniejsza. Warto o tym pamiętać i nie bać się negocjować, jeśli uważasz, że podział kosztów jest niesprawiedliwy lub odbiega od Twoich oczekiwań.
Zgodnie z polskim prawem (art. 89 Ustawy Prawo o notariacie), koszty czynności notarialnych ponoszą strony tej czynności. Jednak ustawa nie precyzuje, w jaki sposób strony mają się tymi kosztami podzielić. W praktyce najczęściej stosowana jest zasada swobody umów strony same ustalają między sobą, kto i w jakiej części pokrywa koszty.
Sprzedaż nieruchomości: Kto płaci za notariusza przy kupnie-sprzedaży?
Przy transakcjach sprzedaży nieruchomości utrwalił się pewien zwyczaj, który mówi, że większość kosztów notarialnych ponosi kupujący. Chciałbym jednak wyraźnie zaznaczyć, że jest to jedynie zwyczaj, a nie sztywny obowiązek prawny. Strony zawsze mają prawo do negocjacji i ustalenia innego podziału, choć w praktyce takie negocjacje bywają trudne.
Standardowo, kupujący pokrywa następujące opłaty:
- Taksę notarialną: Jest to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Jej maksymalna wysokość jest regulowana rozporządzeniem, ale w praktyce jest ona negocjowalna.
- Opłaty sądowe: Dotyczą one wpisów w księdze wieczystej, takich jak wpis prawa własności na rzecz kupującego czy ewentualny wpis hipoteki (jeśli zakup finansowany jest kredytem).
- Koszt odpisów aktu: Kupujący otrzymuje zazwyczaj kilka odpisów aktu notarialnego, a każdy z nich generuje dodatkowy koszt.
Niezależnie od wszelkich ustaleń między stronami, istnieje jeden koszt, który zawsze spoczywa na kupującym i nie podlega negocjacjom to podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości. Notariusz pełni w tym przypadku rolę płatnika pobiera ten podatek od kupującego i odprowadza go do właściwego urzędu skarbowego. To jest absolutnie stała i niepodważalna zasada.
Warto jednak pamiętać, że rosnąca świadomość prawna i ekonomiczna sprawia, że coraz częściej kwestia podziału kosztów jest przedmiotem negocjacji. Zdarza się, że strony decydują się na podział kosztów po równo (50/50), zwłaszcza gdy rynek jest mniej dynamiczny lub gdy sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji. Zawsze zachęcam moich klientów do otwartej rozmowy na ten temat już na etapie umowy przedwstępnej.
Sprzedający też ma swoje wydatki: Jakie koszty ponosi?
Choć przy sprzedaży nieruchomości większość kosztów notarialnych i podatkowych obciąża kupującego, sprzedający również musi liczyć się z pewnymi wydatkami. Są to głównie koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży oraz uzyskaniem niezbędnych dokumentów.
Do typowych kosztów ponoszonych przez sprzedającego należą:
- Koszty uzyskania niezbędnych dokumentów: Przed podpisaniem aktu notarialnego sprzedający musi dostarczyć szereg zaświadczeń, np. zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych (czynsz, media), wypis z rejestru gruntów czy zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Każde z tych zaświadczeń może wiązać się z opłatą administracyjną.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej: Od kwietnia 2023 roku jest to obowiązkowy dokument przy sprzedaży nieruchomości. Koszt jego sporządzenia ponosi sprzedający. Bez tego świadectwa transakcja nie może dojść do skutku.
- Koszty wypisów aktu notarialnego: Sprzedający również potrzebuje swojego egzemplarza aktu notarialnego. Standardowo jest to 1-2 egzemplarze, za które musi uiścić opłatę.
Warto mieć na uwadze te wydatki, planując sprzedaż nieruchomości, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych.
Inne czynności notarialne: Kto płaci przy darowiźnie, testamencie czy intercyzie?
Podział kosztów notarialnych różni się w zależności od rodzaju czynności. Poniżej przedstawiam najczęstsze scenariusze:
Umowa darowizny
W przypadku umowy darowizny koszty notarialne najczęściej pokrywa obdarowany, czyli osoba, która otrzymuje darowiznę. Jest to jednak kwestia umowna i strony mogą ustalić inny podział. Należy pamiętać, że obdarowany jest również podatnikiem podatku od spadków i darowizn, którego wysokość zależy od grupy podatkowej i wartości darowizny. Notariusz pobiera ten podatek i odprowadza do urzędu skarbowego. Testament notarialny
Koszty sporządzenia testamentu notarialnego zawsze ponosi testator, czyli osoba, która sporządza testament. Jest to logiczne, ponieważ testament jest czynnością jednostronną, mającą na celu uregulowanie spraw majątkowych testatora po jego śmierci.
Podział majątku i intercyza (umowa majątkowa małżeńska)
Przy podziale majątku wspólnego małżonków czy sporządzeniu intercyzy (umowy majątkowej małżeńskiej) koszty zazwyczaj ponoszą oboje małżonkowie, najczęściej po połowie. Jest to zgodne z zasadą równości i wspólnego interesu w uregulowaniu spraw majątkowych.
Pełnomocnictwo notarialne
Koszt sporządzenia pełnomocnictwa notarialnego ponosi mocodawca, czyli osoba, która udziela pełnomocnictwa. Jest to zrozumiałe, gdyż to mocodawca inicjuje czynność i czerpie z niej korzyści (np. możliwość reprezentacji przez pełnomocnika).
Co wchodzi w skład rachunku od notariusza? Rozkład opłat
Wiele osób mylnie sądzi, że koszt wizyty u notariusza to tylko taksa notarialna. W rzeczywistości całkowity rachunek składa się z kilku elementów. Zrozumienie ich pomoże Ci lepiej przygotować się finansowo i uniknąć zaskoczenia.
| Składnik opłaty | Opis i uwagi |
|---|---|
| Taksa notarialna | Jest to wynagrodzenie notariusza za wykonaną czynność. Jej maksymalną wysokość określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Ważne jest, że jest ona negocjowalna zawsze warto zapytać notariusza o możliwość jej obniżenia, zwłaszcza przy większych wartościach transakcji. |
| Podatki | Notariusz jest płatnikiem niektórych podatków. Najczęściej są to: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), np. 2% przy sprzedaży nieruchomości, oraz podatek od spadków i darowizn, którego wysokość zależy od grupy podatkowej i wartości darowizny. Notariusz pobiera te podatki od stron i odprowadza do urzędu skarbowego. |
| Opłaty sądowe | Dotyczą one wpisów do ksiąg wieczystych lub innych rejestrów sądowych. Przykładem są opłaty za wpis własności (np. 200 zł), wpis hipoteki (200 zł) czy założenie księgi wieczystej. Notariusz pobiera te opłaty i przekazuje je do sądu wieczystoksięgowego. |
| Koszt odpisów aktu notarialnego | Za każdy dodatkowy odpis aktu notarialnego, który jest wydawany stronom (oprócz oryginału przechowywanego w kancelarii), pobierana jest opłata. Jej wysokość jest stała i określona w przepisach. |
Jak przygotować się finansowo do wizyty u notariusza i uniknąć niespodzianek?
Przygotowanie finansowe do wizyty u notariusza to klucz do spokoju i bezpieczeństwa transakcji. Moje doświadczenie pokazuje, że wiele nieporozumień wynika z braku wcześniejszych ustaleń i niewiedzy o wszystkich składnikach kosztów.
Oto kilka praktycznych wskazówek, które pomogą Ci uniknąć niespodzianek:
- Precyzyjne ustalenia w umowie przedwstępnej: Jeśli to możliwe, już na etapie umowy przedwstępnej jasno określcie ze stroną przeciwną, jak dzielicie się wszystkimi kosztami notarialnymi i sądowo-podatkowymi. Im bardziej szczegółowo, tym lepiej. To jest fundament Twojego finansowego bezpieczeństwa.
- Poproś notariusza o symulację kosztów: Masz pełne prawo, a nawet obowiązek, poprosić notariusza o przedstawienie dokładnej symulacji wszystkich kosztów związanych z planowaną czynnością. Notariusz powinien wyliczyć nie tylko taksę notarialną, ale także wszystkie podatki i opłaty sądowe. Zrób to jeszcze przed podpisaniem aktu, aby mieć pełen obraz sytuacji.
- Nie myl taksy notarialnej z całkowitym kosztem: To jeden z najczęstszych błędów. Pamiętaj, że taksa notarialna to tylko wynagrodzenie notariusza. Do tego dochodzą jeszcze podatki (PCC, podatek od spadków i darowizn) oraz opłaty sądowe, które często stanowią lwią część całkowitej kwoty.
- Przygotuj środki na pokrycie kosztów: Upewnij się, że masz przygotowane odpowiednie środki na pokrycie wszystkich opłat. Notariusz pobiera je zazwyczaj w gotówce lub przelewem przed podpisaniem aktu, ponieważ jest zobowiązany do ich odprowadzenia do odpowiednich instytucji.
Pamiętaj, że notariusz jest osobą zaufania publicznego i jego obowiązkiem jest udzielenie Ci wszelkich informacji dotyczących kosztów. Nie wahaj się zadawać pytań!
